Warszawski rynek biurowy zamknął 2025 rok jednym z najwyższych poziomów popytu w historii, przy jednoczesnym spadku podaży i wyraźnym obniżeniu wskaźnika pustostanów. Jak wynika z raportu „Warsaw Office Market Spotlight Q4 2025” przygotowanego przez Savills Polska, kluczowymi zjawiskami są przewaga renegocjacji, ograniczona dostępność dużych modułów w centrum oraz rosnąca presja na czynsze w najlepszych budynkach.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły na koniec 2025 roku 6,23 mln m kw., czyli o 1% mniej niż rok wcześniej. To efekt wyburzeń i zmiany przeznaczenia starszych obiektów. Tylko w minionym roku ze stołecznego rynku zniknęło ponad 152 tys. m kw. biur (w formie wyburzeń lub zmian przeznaczenia budynków biurowych). Jednocześnie nowa podaż była niska i sięgnęła 88,7 tys. m kw. (spadek o 15% r/r), z czego około 90% przypadło na centralne lokalizacje. W budowie pozostaje 202 000 m kw., a największe projekty, takie jak AFI Tower czy Upper One, powstają w centrum.

– Od 2020 roku z warszawskiego rynku ubyło już blisko 410 tys. m kw. powierzchni biurowej. Z całą pewnością nie możemy mówić o chwilowym trendzie, a raczej o znaczącej zmianie struktury rynku, której efektem jest to, że starsze biurowce ustępują miejsca mieszkaniom, hotelom lub poddawane są głębokim modernizacjom. Coraz częściej dotyczy to także lokalizacji centralnych, co dodatkowo ogranicza dostępność powierzchni biurowych w najbardziej poszukiwanych częściach miasta – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Reaserch, Savills.

Największe inwestycje, które pojawiły się na rynku w ubiegłym roku zrealizowano w zachodniej części centrum miasta (strefa Zachodnie Centrum). Były to The Bridge o powierzchni 47 tys. m kw.,  oraz Office House (27,8 tys. m kw.) . Skala projektów różni się wyraźnie w zależności od lokalizacji – w strefach centralnych średnia powierzchnia budynków będących w realizacji sięga ok. 25 tys. m kw., podczas gdy poza centrum dominują mniejsze, bardziej kameralne inwestycje, zazwyczaj poniżej 10 tys. m kw.

Autorzy raportu szacują, że do końca 2028 roku na rynek może trafić łącznie ok. 290 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej, z czego blisko 230 tys. m kw. przypadnie na lokalizacje centralne, głównie w strefie Zachodnie Centrum. –

Popyt osiągnął poziom 794 tys. m kw., co oznacza wzrost o 7% r/r i plasuje go w gronie najlepszych wyników w historii rynku. W samym 4 kwartale wynajęto rekordową powierzchnię sięgającą blisko 310 tys. m kw. W 2025 roku aż 51% wolumenu stanowiły renegocjacje umów, co pokazuje, że firmy częściej decydowały się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach niż na relokacje. Poza centrum szczególnie wyróżniał się Służewiec, gdzie wynajęto 180 tys. m kw. To trzeci najwyższy wynik w historii tej strefy, ustępując jedynie wynikom z lat 2015 i 2019. Najaktywniejszymi grupami najemców w mieście były sektory: produkcyjny (14%), IT (13%) oraz finansowy (11%).

Spadek nowej podaży i wysoki popyt przełożyły się na wyraźne obniżenie wskaźnika pustostanów. Na koniec roku wyniósł on 9,1%, czyli o 150 punktów bazowych mniej niż rok wcześniej. W strefach centralnych dostępność spadła do 6,1% zasobów, a a tylko w siedmiu budynkach położonych w centralnych strefach charakteryzowało się łączną dostępną powierzchniąpowyżej 5 tys. m kw. Równocześnie absorpcja netto wzrosła aż o 117% rok do roku, do poziomu 188,4 tys. m kw.

Ograniczona dostępność najlepszych powierzchni zaczęła wpływać na poziom czynszów. W drugiej połowie 2025 roku stawki w centralnych lokalizacjach wzrosły do około 27,50 EUR za m kw. miesięcznie, a poza centrum do około 19,00 EUR. Opłaty eksploatacyjne ustabilizowały się na poziomie 30-40 zł za m kw., choć w części budynków przekraczają 45 zł.

– 2025 rok potwierdził, że warszawski rynek biurowy wszedł w fazę wyraźnej nierównowagi pomiędzy popytem a podażą. W centrum miasta problemem nie jest dziś brak zainteresowania najemców, lecz bardzo ograniczona dostępność odpowiednio dużych i nowoczesnych powierzchni. To zjawisko będzie jednym z kluczowych czynników kształtujących rynek w tym roku, zarówno po stronie czynszów, jak i strategii, które obiorą najemcy – mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.

Raport wskazuje, że przy prognozowanym przyspieszeniu wzrostu gospodarczego w 2026 roku i dalszym spadku stóp procentowych presja na najlepsze budynki biurowe może się utrzymać, a polaryzacja rynku pomiędzy obiektami „prime” a starszymi zasobami jeszcze bardziej się pogłębi.

– W Warszawie mamy dziś rynek, na którym najlepsze budynki wyraźnie zyskują na wartości. Malejąca dostępność powierzchni „prime” oznacza większą konkurencję i dalszą presję na czynsze, a właściciele mogą pozwolić sobie na bardziej selektywne podejście do doboru najemców. Jednocześnie przewidujemy, że stabilizacja inflacji powinna ograniczyć skalę indeksacji, co częściowo złagodzi wzrost kosztów. To jednak nie zmienia faktu, że część firm zacznie realnie rozważać relokację poza centrum w poszukiwaniu projektów bardziej przystępnych cenowo – komentuje Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills.